Outils économiques pour l’adaptation aux changements climatiques : les décisions immobilières

Pour mieux comprendre le processus décisionnel dans le secteur immobilier et son influence sur l’adaptation aux changements climatiques en Colombie‑Britannique, la fondation All One Sky a entrepris en 2015 une analyse visant à relever les obstacles à une adaptation efficace. Le secteur de l’immobilier joue un rôle crucial en fournissant aux gens des lieux où vivre et travailler. Ses actifs et ses infrastructures, avec leur long cycle de vie, sont vulnérables aux changements climatiques. Les répercussions des changements climatiques doivent être prises en compte à chaque étape du cycle de vie d’un bien immobilier (de l’acquisition du terrain, en passant par l’aménagement, l’occupation, la rénovation et le réaménagement). Si ce n’est pas le cas, les changements climatiques pourraient rendre certains projets immobiliers trop inconfortables ou risqués pour y vivre, trop dispendieux à exploiter et à gérer, trop coûteux à assurer et pas assez rentables pour attirer des capitaux d’investisseurs. Pour mieux comprendre le processus décisionnel dans le secteur de l’immobilier et les défaillances possibles dans le contexte de l’adaptation aux changements climatiques, All One Sky a examiné le processus de développement immobilier dans son ensemble, avant de choisir trois domaines qui illustrent utilement le cas d’une intervention. Ces trois domaines (projets de planification, occupation et rénovation de propriétés, et réaménagement de propriétés) fournissent une étude de cas fiable des obstacles aux décisions d’adaptation efficaces des particuliers et des entreprises du secteur, et des instruments économiques que les administrations de la Colombie‑Britannique pourraient potentiellement utiliser pour les surmonter.

Comprendre et évaluer les impacts

Les biens immobiliers — en particulier les infrastructures et les bâtiments — ont une durée de vie théorique comprise entre 20 et 100 ans; certains aménagements peuvent être utilisés pendant bien plus longtemps. Les aménagements nouveaux et existants subiront donc probablement toute l’ampleur des changements climatiques prévus au cours de ce siècle, tout au long de leur cycle de vie. Il est essentiel que les répercussions potentielles liées au climat soient prises en compte à chaque étape du cycle de vie d’un bien immobilier. Les changements climatiques pourraient faire en sorte que certains projets immobiliers s’avèrent trop inconfortables ou risqués pour y vivre, trop dispendieux à exploiter et à gérer, trop coûteux à assurer, et pas assez rentables pour attirer des capitaux d’investisseurs. Afin de saisir le risque que présentent les changements climatiques pour le secteur immobilier en Colombie-Britannique, la fondation All One Sky a recueilli des données climatiques auprès de plusieurs sources. Les projections climatiques futures jusqu’en 2080 proviennent du Pacific Climate Impacts Consortium, compte tenu de la durée de vie moyenne de la plupart des biens immobiliers. En outre, des données d’assurance ont été analysées, montrant une tendance à la hausse importante des dommages causés par les intempéries aux bâtiments et autres infrastructures au cours du dernier demi-siècle. Il est à souligner qu’il existe peu de données ou de documentation sur l’incidence de ces changements sur le secteur immobilier en particulier. Afin de combler ce manque de recherche, la fondation All One Sky a réalisé une évaluation en utilisant les données disponibles pour déterminer les répercussions propres à l’immobilier en Colombie‑Britannique.

Déterminer les actions

L’approche globale du projet est fondée sur le concept de « voies résilientes aux changements climatiques ». Dans le contexte actuel, les voies résilientes aux changements climatiques sont des trajectoires pour le développement immobilier en Colombie‑Britannique, qui combinent adaptation et atténuation pour réduire les changements climatiques et leurs répercussions afin d’atteindre une croissance durable à long terme. Le rapport est structuré autour du concept de voies résilientes aux changements climatiques et il comprend les sections suivantes :

  1.  les répercussions potentielles des changements climatiques sur l’immobilier privé en Colombie-Britannique;
  2. le processus de développement immobilier en Colombie‑Britannique et les principaux points de décision des activités;
  3. l’éventail des actions et des comportements d’adaptation (par danger) que les acteurs privés pourraient adopter pour gérer les répercussions des changements climatiques;
  4. les obstacles potentiels aux décisions d’adaptation efficace des acteurs privés dans le secteur immobilier;
  5. les instruments économiques que les administrations de la Colombie‑Britannique pourraient utiliser pour surmonter les obstacles aux bons choix d’adaptation des acteurs privés.
The concept of a climate resilient pathway for real estate in BC (en anglais seulement)

Adapted from Denton, et al. (2014)

The concept of a climate resilient pathway for real estate in BC

Mise en œuvre

L’analyse a révélé que la réponse politique la plus efficace pour une adaptation efficace combine des outils réglementaires avec des instruments économiques conçus pour surmonter des obstacles précis, ainsi que des instruments économiques pour surmonter des obstacles transversaux au secteur. Voici quelques exemples de mécanismes économiques et politiques déterminés que les différents ordres de gouvernement peuvent utiliser pour surmonter des obstacles à l’adaptation sur le marché de l’immobilier :

  • mise à jour des plans communautaires officiels pour y inclure les risques climatiques des projets,
  • cartographie des dangers pour encourager les acteurs privés à prendre des mesures proactives,
  • outils et règlements de zonage pour atténuer les risques accrus, et
  • les droits d’aménagement pour renforcer la résilience des maisons.

Cette analyse fournit également plusieurs outils de planification et de réglementation ainsi que des instruments économiques que le gouvernement provincial ou les administrations locales de la Colombie‑Britannique pourraient utiliser pour surmonter les obstacles à une adaptation efficace par des acteurs privés du secteur immobilier. Voici quelques exemples de recommandations :

  • réformer (p. ex. réduire, restructurer ou éliminer) les subventions perverses qui alimentent le cycle de renforcement de la croissance continue dans les zones côtières ou riveraines sujettes aux inondations;
  • élargir l’exigence de la BC Real Estate Association de divulguer les déficiences aux acheteurs potentiels afin d’inclure les dangers liés au climat; et à l’appui d’une stratégie de retrait géré, étudier les options réglementaires visant à restreindre la construction de défenses contre les inondations sur les propriétés par les propriétaires.

Résultats et suivi des progrès

Le rapport a permis de constater que les principaux obstacles à une adaptation efficace par les acteurs du secteur immobilier se répartissent en deux grandes catégories :

  1. Défaillances du marché – Les défaillances du marché se produisent lorsque des marchés immobiliers fonctionnant librement, sans intervention adéquate des pouvoirs publics, ne parviennent pas à produire des résultats satisfaisants du point de vue de la société. Cela se produit lorsque les bénéfices privés qu’un particulier ou une entreprise retire de la réalisation d’une action particulière (comme entreprendre des mesures d’adaptation aux changements climatiques) divergent des bénéfices pour la société dans son ensemble, ce qui entraîne une certaine adaptation sous‑optimale. Les marchés immobiliers peuvent également échouer lorsque le particulier ou l’entreprise ne dispose pas d’informations suffisantes pour reconnaître les avantages de l’adaptation aux changements climatiques.
  2. Défaillances comportementales — Même lorsque les marchés fournissent les bonnes incitations financières aux particuliers et aux entreprises, ainsi que des informations précises et adéquates, les gens ne réagissent pas toujours de manière « parfaitement rationnelle ». Il existe un certain nombre d’anomalies et de préjugés qui ont une incidence sur la manière dont les gens traitent les informations et prennent des décisions. Ces défaillances comportementales peuvent également entraîner une certaine adaptation sous‑optimale.

Prochaine(s) étape(s)

Le gouvernement provincial a reçu les recommandations de la fondation All One Sky et il devait les prendre en compte dans les processus décisionnels futurs pour leur mise en œuvre.

Ressources

Lien vers l’étude de cas complète (en anglais seulement)

Ressources supplémentaires :